Investitionskriterien
• Zielsetzung
Mit dem Investment P & P SPANIEN 2 wird das Ziel verfolgt, einen möglichst hohen Ertrag zu erwirtschaften und gleichzeitig die Anlegergelder abzusichern und vor Inflation zu schützen. Hierzu wurden von unserer Gesellschaft eine Reihe von Kriterien entwickelt, die den gesamten Investitionsprozess klar strukturieren und die von allen beteiligten Mitarbeitern und Entscheidungsträgern strikt einzuhalten sind. Die wichtigste Aufgabe einer erfolgreichen Anlagestrategie sehen wir dabei darin, aussichtsreiche und intelligente Investitionsgelegenheiten zu nutzen und diese unter Beachtung von Risikomanagementgrundsätzen zeitnah umzusetzen.
• Marktkenntnis
Unsere Immobilienprofis verfügen über eine langjährige, umfassende Marktkenntnis, insbesondere auf dem spanischen, aber auch auf dem internationalen Immobilienmarkt. Dadurch haben sich im Laufe der Jahre exzellente Verbindungen zu Schlüsselpersonen des Immobiliensektors, wie Banken, Nachlassverwaltern, Bauträgern, Immobilienfirmen, Investoren und Behörden ergeben. Diese strategischen Beziehungen sind wesentliche Faktoren für den Erfolg. Daneben betreibt die Geschäftsführung der mit dem Vertrieb der Kapitalanlage beauftragten P&P Vertriebs- und Verwaltungsgesellschaft S.L.U. eine eigene Immobilienfirma an der Costa Blanca und verfügt somit über exzellente Kenntnisse und Kontakte an den geplanten Investitionsstandorten.
• Marktanalyse
Grundlage jedes Investments ist eine umfassende Marktanalyse. Hierzu werten Experten aus allen verfügbaren Quellen Daten und Informationen aus, aktualisieren die Ergebnisse laufend und passen die Strategien daran an. Besondere Berücksichtigung finden dabei globale Marktzyklen, die für das Investment bedeutenden sektoralen, regionalen und standortspezifischen Entwicklungen sowie die Anforderungen der Investoren an das Investment. Die entscheidende Phase der Preisentwicklung an den ausgewählten Investitionsstandorten wurde von unseren Experten bereits seit 2007 vor Ort analysiert.
• Anlagestrategie
Aus diesen empirisch gewonnenen Daten hat sich das vorliegende Anlagekonzept entwickelt.
Die alte Kaufmannsweisheit, dass der Gewinn im Einkauf liegt, mag in der heutigen Zeit etwas altmodisch klingen, für den Immobilienmarkt trifft sie allerdings mehr denn je zu. Denn nur durch extrem niedrige Einkaufspreise lassen sich auch außerordentliche Wertsteigerungen erzielen.
Unsere Anlagestrategie nutzt dabei zwei Effekte: Zum einen ist das Preisniveau an den Investitionsstandorten um bis zu 30 % eingebrochen und hat sich auf diesem niedrigen Niveau stabilisiert, zum Teil ziehen die Preise in sehr guten Lagen sogar bereits wieder an (siehe hierzu die ausführliche Darstellung unter Punkt 3. dieses Kapitels). Zum anderen wird durch die Vergabe des Nießbrauchrechts an die Verkäufer der Immobilien der tatsächliche Kaufpreis nochmals reduziert und zwar auf 55 % des aktuellen Verkehrswertes. So kann beispielsweise eine Immobilie, die 2007 noch EUR 715.000 gekostet hat und jetzt am Markt für EUR 500.000 angeboten wird, zu einem Preis von EUR 275.000 erworben werden. Da der innere Wert der Immobilie jedoch weiter mindestens bei EUR 500.000 liegt, werden im Moment des Einkaufs bereits ca. 81,8 % Wertsteigerung für die Anleger erwirtschaftet. Eine bessere Ausgangsposition für ein Immobilieninvestment ist kaum denkbar. Zudem kann auch bei sehr vorsichtiger Betrachtungsweise eine generelle Erholung des Marktes erwartet werden, da die Erfahrungen an den internationalen Immobilienmärkten in den letzten Jahrzehnten belegen, dass auch größere Einbrüche sehr schnell wieder kompensiert werden. So hat das international renommierte Immobilienunternehmen Engel & Völkers angekündigt, dass die Anzahl seiner Filialen in Spanien bis zum Jahr 2015 verdreifacht wird, da man für ein spektakuläres Wachstum in den nächsten Jahren vorbereitet sein will (Costa Blanca Nachrichten/ Nr. 1421, 11. März 2011).
Ein weiterer Vorteil des Investments liegt darin, dass die Immobilienverkäufer während der Haltephase der Immobilien weiterhin alle Kosten der Instandhaltung und auch alle sonstigen Lasten zu tragen haben. Dabei wurde das Nießbrauchrecht so ausgestaltet, dass die Hausverkäufer bereits nach Ablauf von fünf Jahren gegen eine Einmalzahlung auf ihren Nießbrauch verzichten können, so dass von einer mittleren Haltedauer von ca. 9 Jahren ausgegangen werden kann. Dies ist ein sehr begrenzter und überschaubarer Abschnitt im Lebenszyklus einer Immobilie. Da die Nießbrauchnehmer bei einer vorzeitigen Freigabe ihres Anwesens zudem an den erzielten Wertsteigerungen beteiligt werden, ist auch hier ein gesteigertes Interesse an einem tadellosen Zustand der Immobilie gegeben. Außerdem erfolgt ein Sicherheitseinbehalt in Höhe von 5 % des Kaufpreises, der erst zum Ende des Nießbrauchs an die Berechtigten ausbezahlt wird.
Die Immobilien sollen dann sukzessive so ausgewählt werden, dass sowohl eine räumliche wie auch preisliche Streuung erfolgt, wobei wir uns jedoch ausschließlich auf den begehrtesten und damit teuersten Küstenbereich der Costa Blanca zwischen Calpe und Jávea konzentrieren, der auch in Zukunft eine hohe Nachfrage und damit eine gute bis sehr gute Entwicklung erwarten lässt. Erworben werden ausschließlich freistehende Villen in gefragten Wohngegenden.
Dabei soll das einzelne Objekt eine Investitionssumme von EUR 1.000.000.– nicht überschreiten. Die Immobilie muss generell eine gute Gebäudesubstanz aufweisen und der Instandhaltungszustand dem jeweiligen Alter des zu erwerbenden Objektes angemessen sein. Grundsätzlich dürfen die Immobilien nur zu dem durch unabhängige Gutachter festgelegten aktuellen Verkehrswert erworben werden. Vom Kauf ausgeschlossen sind Immobilien, die dem Erbbaurecht unterliegen sowie Immobilien mit einem gewerblichen Anteil.
• Prüfungsprozess
Im Rahmen der Vorauswahl werden alle Erfolg versprechenden Investitionsgelegenheiten einer umfassenden wirtschaftlichen, rechtlichen und technischen Prüfung unterzogen. Zunächst werden die betreffenden Objekte anhand einer Checkliste bewertet. Danach erfolgt eine detaillierte Prüfung der Bausubstanz und der rechtlichen Rahmenbedingungen. Kommt eine Immobilie in die engere Auswahl, werden von externen, unabhängigen Gutachtern qualifizierte Expertisen zu ausgewählten Schwerpunkten im Rahmen einer so genannten Due Diligence erstellt. Diese Ergebnisse stellen die Grundlage für die späteren Investitionsentscheidungen dar.
• Entscheidungsprozess
Die Geschäftsführung trifft dann nach abschließender Prüfung und Beratung mit dem externen Prüfungsausschuss die endgültige Investitionsentscheidung.
