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Investitionskriterien

Gerade im Bau- und Immobiliensektor sind sehr viele kleine und mittlere Unternehmen (KMU) tätig, die das Rückgrat der deutschen Wirtschaft bilden. Spätestens seit Basel II und insbesondere seit der Finanzkrise haben es diese Unternehmen jedoch zunehmend schwerer, sich bei den Banken zu finanzieren. Viele Marktteilnehmer berichten sogar, dass eine Finanzierung über die Hausbank entweder gar nicht mehr erfolgt, oder dass die Genehmigung einen so langen Zeitraum in Anspruch nimmt, dass die Wettbewerbsfähigkeit nicht mehr gegeben ist. Insbesondere in den großen deutschen Städten boomt ja derzeit der Immobilienmarkt und erfordert schnelles Handeln und damit sofortige Liquidität.

Wir stellen ausgewählten Unternehmen deshalb die erforderlichen Geldmittel zur Verfügung, beteiligen uns an deren Projekten und unterstützen so auch die deutsche Wirtschaft. Eine Refinanzierung unsererseits erfolgt über die investierten Gelder der Anleger, denen wir so eine äußerst attraktive Rendite bei einer sehr kurzen Laufzeit von nur 6 Monaten bieten können. Außerdem erwirbt unser Unternehmen auch im eigenen Namen Immobilien und beteiligt sich an Bauträgermaßnahmen sowie an börsennotierten Unternehmen.

Zur Umsetzung unseres Konzeptes wurden von Experten die nachfolgenden Investitionskriterien entwickelt.

Zielsetzung

Mit der Kapitalanlage P & P Immobilieninvest 2.0 wird das Ziel verfolgt, einen möglichst hohen Ertrag zu erwirtschaften und gleichzeitig die Anlegergelder abzusichern und vor Inflation zu schützen. Hierzu wurden von unserer Gesellschaft eine Reihe von Kriterien entwickelt, die den gesamten Investitionsprozess klar strukturieren und die von allen beteiligten Mitarbeitern und Entscheidungsträgern strikt einzuhalten sind. Die wichtigste Aufgabe einer erfolgreichen Anlagestrategie sehen wir dabei darin, aussichtsreiche und intelligente Investitionsgelegenheiten zu nutzen und diese unter Beachtung von Risikomanagementgrundsätzen zeitnah umzusetzen.

Marktkenntnis

Unsere Immobilienprofis verfügen über eine langjährige, umfassende Marktkenntnis, insbesondere auf dem deutschen, aber auch auf dem internationalen Immobilienmarkt. Dadurch haben sich im Laufe der Jahre exzellente Verbindungen zu Schlüsselpersonen des Immobiliensektors, wie Banken, Nachlassverwaltern, Bauträgern, Immobilienfirmen, Investoren und Behörden ergeben. Diese strategischen Beziehungen sind wesentliche Faktoren für den Erfolg.

Daneben betreibt die Geschäftsführung der mit dem Vertrieb der  Kapitalanlage beauftragten P&P Vertriebs- und Verwaltungsgesellschaft S.L.U. eine eigene Immobilienfirma und verfügt somit über exzellente internationale Kontakte.

Marktanalyse

Grundlage jedes Investments ist eine umfassende Marktanalyse. Hierzu werten Experten aus allen verfügbaren Quellen Daten und Informationen aus, aktualisieren die Ergebnisse laufend und passen die Strategien daran an. Besondere Berücksichtigung finden dabei globale Marktzyklen, die für das Investment bedeutenden sektoralen, regionalen und standortspezifischen Entwicklungen sowie die Anforderungen der Investoren an das Investment.

Anlagestrategie

Aus diesen empirisch gewonnenen Daten hat sich das vorliegende Anlagekonzept entwickelt, das fünf Geschäftsbereiche umfasst.

•  Finanzierung von Bauprojekten und Immobilienkäufen

Dieser Geschäftsbereich beinhaltet die Bereitstellung der benötigten Mittel für kleinere und mittlere Unternehmen in Form einer stillen Beteiligung.

Beispiel: Der Bauträger A beabsichtigt ein Grundstück für eine kleine Reihenhausanlage zu erwerben. Über seine guten Kontakte zu den zuständigen Behörden ist ihm bekannt, dass ein sehr hohes Baurecht erzielbar ist, das er über einen Antrag auf Vorbescheid verbindlich abklären lässt. Bevor Konkurrenten auf das Projekt aufmerksam werden, sollte nun umgehend der Notarvertrag geschlossen werden. Da der Bauträger aber ein laufendes Projekt noch nicht beendet hat, ist eine kurzfristige Kreditzusage seiner Bank fraglich, zudem lässt die übliche Genehmigungspraxis ohnehin vor Ablauf von 2 Monaten keine abschließende Prüfung erwarten. Wir stellen dem Unternehmen die benötigten Geldmittel für den Grundstückskauf in Höhe von EUR 700.000 sofort zur Verfügung, wobei das Grundstück aufgrund des Baurechts deutlich mehr Wert ist. Die eingesetzten Mittel einschließlich Gewinnbeteiligung werden über eine erstrangige Grundschuld abgesichert. Nach Ablauf von 4 Monaten hat der Bauträger 50 Prozent der inzwischen per Bauantrag genehmigten Reihenhäuser veräußert und bekommt die Freigabe für die Baufinanzierung durch seine Bank. Damit kann der Baubeginn sofort erfolgen und die erste Rate in Höhe von 30 % der Kaufpreise der bereits veräußerten Häuser wird fällig. Der Bauträger kann daraus problemlos den von uns gewährten Grundstückskredit einschließlich der Gewinnbeteiligung zurückführen und das nun wieder lastenfreie Grundstück seiner Bank im Gegenzug als Sicherheit überlassen. Die Gewinnbeteiligung für unser Unternehmen beträgt pauschal 20 % auf das eingesetzte Kapital, in diesem Fall also EUR 140.000. Auf ein Jahr gerechnet ergibt sich damit eine attraktive Rendite auf das eingesetzte Kapital in Höhe von 60 %.

Natürlich ist diese Finanzierung für den Bauträger teurer als eine Finanzierung über einen klassischen Bankkredit. Aber auch die Bankinstitute gehen inzwischen immer mehr dazu über, sich zusätzlich zu den Kreditzinsen eine Gewinnbeteiligung vergüten zu lassen, insbesondere dann, wenn der Kreditnehmer nicht die geforderten Sicherheiten bieten kann.

Außerdem erwirtschaftet auch der Bauträger eine sehr gute Rendite, denn das an seine Käufer anteilig veräußerte Grundstück erbringt bereits einen höheren Betrag als die an uns abzuführende Gewinnbeteiligung und er verdient natürlich vorrangig auch noch am Bau der Eigentumsanlage, deren Realisierung sonst gar nicht möglich gewesen wäre.

•  An- und Verkauf von Immobilien aus Zwangsversteigerungen bzw. deren Finanzierung

Dieses Geschäftsfeld nutzt Sondersituationen des Immobilienmarktes, wie Bankenverwertungen, Zwangsversteigerungen und Erbauseinandersetzungen. Es kommen nur Immobilien in Betracht, deren Kaufpreis deutlich unter dem jeweils aktuellen Verkehrswert liegt. Die alte Kaufmannsweisheit, dass der Gewinn im Einkauf liegt, mag in der heutigen Zeit etwas altmodisch klingen, für den Immobilienmarkt trifft sie allerdings mehr denn je zu. Denn nur durch extrem niedrige Einkaufspreise lassen sich auch außerordentliche Wertsteigerungen erzielen.

Unser Unternehmen erwirbt die Immobilien zum einen direkt und veräußert diese nach einer evt. notwendigen Renovierung schnellstmöglich wieder am Markt. Zum anderen arbeiten wir vorrangig auch mit professionellen Immobilienhändlern zusammen, denen wir den Kauf der betreffenden Objekte gegen Gewinnbeteiligung ermöglichen werden. Diese selbständigen Makler übernehmen den gesamten Prüfungsprozess und platzieren die Immobilien auch wieder am Markt. Die Gewinnspannen in diesem Bereich sind erfahrungsgemäß sehr hoch und können nicht nur in Einzelfällen bis zu 100 % auf das eingebrachte Kapital erwirtschaften. Die Besicherung der eingesetzten Mittel erfolgt dabei direkt über die jeweiligen Immobilien.

•  Übernahme bzw. Fertigstellung von Bauträgermaßnahmen

Auch in diesem Geschäftsfeld stellen wir ausgewählten Unternehmen die benötigten Finanzmittel gegen eine Gewinnbeteiligung zur Verfügung. Die Bauträger müssen ja oft erheblich in Vorleistung gehen und tragen zudem das Risiko der korrekten Zahlung durch ihre Auftraggeber. Wir versetzen unsere Partner in die Lage, mehrere Projekte gleichzeitig oder auch größere Projekte zu verwirklichen, die mit Eigen- bzw. Bankenmitteln nicht realisierbar wären. Die Unternehmen sind damit flexibler, können zudem effizienter arbeiten und Synergieeffekte bei parallelen Baustellen nutzen; gerade im Hinblick auf den Fuhrpark und den Personaleinsatz lassen sich so erhebliche Einsparungen generieren, so dass die Finanzierung über unser Unternehmen für alle Beteiligten attraktiv bleibt. Die Besicherung der eingesetzten Geldmittel erfolgt über Forderungsabtretungen an uns.

•  Übernahme von bzw. Beteiligung an Firmen aus der Immobilienbranche

Der betreffende Geschäftsbereich deckt Liquiditätsengpässe bei kleineren und mittleren Immobilien- bzw. Bauträgerunternehmen ab.

So passiert es in Boomphasen am Markt immer wieder, dass die einem Angebot zugrunde liegenden Kalkulationen zu niedrig angesetzt wurden, da sich die Preise z.B. für Stahl und andere Baumaterialien plötzlich stark nach oben bewegen können. Wenn ein Unternehmen dann die geschuldete Bauleistung nicht mehr fertig stellen kann, droht der Verlust des gesamten Gewinnes aus der Maßnahme, im Extremfall sogar die Insolvenz. Über die von unserem Unternehmen kurzfristig zur Verfügung gestellten Mittel kann die betreffende Baustelle beendet werden und die restlichen Raten vom Auftraggeber eingefordert werden. Die Besicherung der eingesetzten Geldmittel erfolgt hier ebenfalls über Forderungsabtretungen an uns.

•  Beteiligung an börsennotierten Übernahmekandidaten

Dieser Geschäftsbereich stellt eine sehr lukrative Möglichkeit dar, unsere Liquiditätsreserven kurzfristig zu investieren und rundet unser Instrumentarium ab. Denn die bloße Ankündigung einer Unternehmensübernahme führt typischer Weise zu einem sprunghaften Anstieg des Börsenkurses der jeweiligen Übernahmekandidaten.

Im ersten Halbjahr 2011 wurden von der globalen Datenbank Mergermarket weltweit rund 5700 Geschäfte im Bereich M&A (Mergers & Acquisition) registriert. Damit ist die absolute Zahl der Übernahmen im Vergleich zum Vorjahreszeitraum zwar leicht zurückgegangen. Aber gemessen am Volumen (Summe der geleisteten Kaufpreise) stieg die Höhe der Transaktionen um 28 Prozent auf 1161 Milliarden Dollar. Einen besonders rasanten Anstieg gab es in Europa – dort stieg die Summe der Kaufpreise um 58 Prozent.

Der Grund für diese Kauflust liegt vorrangig darin, dass viele Konzerne in den vergangenen Jahren die Schulden gedrückt, Kosten gesenkt und damit die Gewinne gesteigert haben. Diese Unternehmen stoßen nun an Wachstumsgrenzen – und schwimmen gleichzeitig im Geld. Denn der Umsatz wuchs in vielen Branchen nicht entsprechend mit. Da sind Übernahmen eine logische Konsequenz.

Wichtig bei diesen Geschäften ist es allerdings, rechtzeitig darüber informiert zu sein, wann eine Übernahme wahrscheinlich wird und bereits vor der Bekanntgabe einer Übernahme zu investieren. Wir arbeiten in diesem Bereich mit Spezialisten zusammen, die Informationen zu geplanten Übernahmen -insbesondere im Baubereich- legal beschaffen und die aktuelle Situation der betreffenden Gesellschaft sowie des übernehmenden Unternehmens im Detail recherchieren. Wenn alle Indikatoren positiv sind, wird eine Kaufempfehlung ausgesprochen und ebenfalls der richtige Zeitpunkt für einen Ausstieg festgelegt. Um das Risiko zu minimieren, wird die Aktienbeteiligung üblicherweise durch ein Gegengeschäft an der Börse abgesichert.

Generell für alle Geschäftsbereiche gilt, dass sowohl eine räumliche wie auch preisliche Streuung erfolgen soll, wobei wir uns jedoch ausschließlich auf die Großstädte Deutschlands mit ihren Einzugsbereichen konzentrieren, da dort auch in Zukunft eine hohe Nachfrage und damit eine gute bis sehr gute Entwicklung erwartet werden kann. Dabei soll das einzelne Investitionsobjekt im Regelfall eine Investitionssumme von EUR 2.000.000.– nicht überschreiten. Die ausgewählten Partnerunternehmen müssen bereits mehrere Jahre am Markt tätig sein und vergleichbare Projekte in der Vergangenheit erfolgreich durchgeführt haben.

Prüfungsprozess

Im Rahmen der Vorauswahl werden dann permanent alle Erfolg versprechenden Investitionsgelegenheiten einer umfassenden wirtschaftlichen, rechtlichen und technischen Prüfung unterzogen. Zunächst werden die betreffenden Anlageobjekte anhand einer Checkliste bewertet. Danach erfolgt eine detaillierte Prüfung der Substanz und der rechtlichen Rahmenbedingungen. Kommt ein Anlageobjekt in die engere Auswahl, werden von externen, unabhängigen Gutachtern qualifizierte Expertisen zu ausgewählten Schwerpunkten im Rahmen einer so genannten Due Diligence erstellt, falls dies für die betreffende Investition erforderlich ist.

Entscheidungsprozess

Die Geschäftsführung trifft dann nach abschließender Prüfung und Beratung mit dem externen Prüfungsausschuss die endgültige Investitionsentscheidung.
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